Vay mua nhà có phải là một lựa chọn tốt?

Mua được căn nhà đầu tiên là một cột mốc đáng nhớ trong cuộc đời. Tuy nhiên, vay ngân hàng để sở hữu căn nhà cho riêng mình chưa chắc đã là một quyết định tốt. Vậy có nên vay ngân hàng để mua nhà không?

Và đây là điều ít người để ý: cái ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống không phải là căn nhà, đó là khoản vay mua căn nhà đó. Hai thứ đó khác nhau – và phần lớn người ta cứ nhầm lẫn.

Rủi ro thật sự không nằm ở chỗ nhà có giảm giá không

Hãy tách bạch hai rủi ro mà người ta hay gộp làm một

Rủi ro thứ nhất: nhà mất giá. Đây là thứ ai cũng sợ. Nhưng với người mua để ở, nó gần như không quan trọng. Bạn có bán đâu mà sợ giảm. Căn nhà giảm 10% không lấy đi một đồng nào trong túi bạn tháng này.

Rủi ro thứ hai: bạn mất thanh khoản. Đây mới cần phải để ý kỹ.

Vấn đề là: nhà có thể không giảm giá, nhưng thu nhập của bạn thì có thể giảm. Công việc chững lại. Công ty cắt thưởng. Mảng kinh doanh hụt dòng tiền. Trong nhà phát sinh một việc lớn. Lúc đó căn nhà vẫn nằm yên – giá thị trường không thay đổi – nhưng mỗi tháng ngân hàng vẫn thu đều, không thương lượng, không nghỉ phép theo bạn.

Tức là thứ rủi ro không phải căn nhà, đó là bạn. Bạn là biến số dao động trong phương trình này, còn khoản trả nợ là hằng số. Một con số cố định đặt giữa một cuộc đời lên xuống. Đó mới là chỗ đáng quan tâm.

“Cứ cố vài năm là ổn” – câu này đúng. Nhưng trong vài năm đó có sống ổn không mới là vấn đề. Và bạn chỉ trả lời được nó khi đã chuẩn bị phương án cho trường hợp xấu nhất.

Nên có dự phòng trong tình huống xấu nhất?

Nghịch lý của bất động sản, thứ làm nó khác mọi loại tài sản khác: nó không có tính thanh khoản đúng lúc bạn cần nhất.

Cổ phiếu rớt – sáng mai bạn bán, chiều có tiền. Vàng – ra tiệm là xong trong buổi. Còn một căn nhà? Bán gấp mất 3 đến 6 tháng. Mà “bán gấp” và “bán được giá” là hai chuyện khác nhau: muốn ra hàng nhanh trong lúc cần, bạn phải cắt 10-15%. Nghĩa là ngay cả khi giá thị trường không hề giảm, bạn vẫn bán lỗ – chỉ vì bạn cần tiền mà tài sản thì không nhả ra kịp. Chưa kể pháp lý căn hộ lúc bán ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ ra hàng – căn đã có sổ và chưa có sổ chuyển nhượng khác nhau thế nào, ai từng bán gấp đều thấm.

Hãy hình dung tiền mặt là oxy. Khi bạn dồn sạch tiền mặt vào nhà rồi gánh khoản vay sát trần, bạn lặn xuống với hai lá phổi rỗng. Nước êm thì không sao. Nhưng đời không êm mãi – và đúng cái lúc sóng lên, bạn không còn hơi để ngoi. Căn nhà không cứu được bạn lúc đó.

Để thấy rõ, lấy hai gia đình giống hệt nhau làm mô hình.

Gia đình A và gia đình B: cùng tổng thu nhập 55 triệu/tháng, cùng có 2 tỷ trong tay.

• A dồn cả 2 tỷ, vay thêm 2 tỷ để mua căn 4 tỷ, trả khoảng ~25 triệu/tháng. Quỹ dự phòng còn lại: 0.
• B kỷ luật hơn: chỉ dùng 1,5 tỷ (chọn căn gọn hơn hoặc xa hơn một chút), vay 2 tỷ, nhưng giữ lại 500 triệu tiền mặt. Năm trăm triệu đó là ~20 tháng oxy.

Giờ thả vào cùng một cú sốc: một người trong nhà mất việc 4 tháng, thu nhập tụt 30% trong nửa năm.

• A không có đệm. Trả được một, hai tháng bằng cách thắt chặt chi tiêu, sang tháng thứ ba là đuối. A bán lỗ một căn nhà mà giá thị trường của nó vẫn nguyên.
• B có sẵn khoản dự phòng, đủ trả ngân hàng trong 15-20 tháng, có thể chờ đợi đến khi biến cố qua đi.

Cùng căn nhà. Cùng thu nhập. Cùng cú sốc. Khác nhau ở đúng một biến: tiền mặt. A thua vì không lên kế hoạch dự phòng.

Chi phí cơ hội – Thứ đắt nhất khi mua căn nhà đầu tiên

Chi phí cơ hội không ghi trong hợp đồng nào, nhưng đôi khi nó còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Chi phí cơ hội không phải số tiền bạn mất đi. Nó là số tiền đó lẽ ra đã trở thành – nếu bạn đặt nó vào một chỗ sinh sôi nhanh hơn.

Hãy nhìn lại bản chất. Ai cũng gọi mua nhà là “tích sản”. Đúng – nhưng một căn nhà để ở với tốc độ tăng giá: chậm, đều, may lắm thì nhỉnh hơn lạm phát một chút. Trong khi đó, ở tuổi 30-35, có một tài sản khác đang ở đúng đoạn dốc nhất của đường cong tăng trưởng – chính là bạn. Năng lực kiếm tiền của bạn. Cái nghề đang lên giá. Cái việc kinh doanh vừa bắt đầu chạy. Vốn liếng và kinh nghiệm của bạn lúc này đang nhân nhanh hơn bất kỳ căn hộ nào.

Lấy hai người cùng có 2 tỷ, cùng dư ra 25 triệu/tháng.

Người C dồn hết vào căn nhà đầu tiên ngay năm nay. Đóng trước 2 tỷ, mỗi tháng trả ngân hàng 25tr. Tài sản của C từ giờ lớn lên đúng bằng tốc độ căn nhà lên giá – không hơn.

Người D thì khác: D đang cầm một cỗ máy thật sự sinh lời – một mảng kinh doanh đang phát triển, một tay nghề thu nhập ngày càng tăng. D hoãn mua, thuê tạm, dồn 2 tỷ cộng phần dư mỗi tháng đầu tư vào đó.

Bảy năm sau, nếu cỗ máy của D thật sự chạy, D không mua “một căn nhà”. D mua được căn xịn hơn hẳn căn mà C đang còng lưng trả nợ – và có khi trả thẳng, khỏi vay. Cùng một điểm xuất phát, khác nhau ở đúng một chỗ: đặt vốn vào tài sản lớn nhanh, hay tài sản lớn chậm.

Nhưng đây là con dao hai lưỡi, và tôi phải nói thẳng vế còn lại – vì “để tiền đó phát triển” là cái cớ bị lạm dụng nhiều nhất trên đời.

Chi phí cơ hội chỉ có thật với người thỏa hai điều kiện. Một, thật sự có một cỗ máy sinh lời nhanh hơn bất động sản – business đang lên, kỹ năng đang lên giá, một lợi thế đầu tư có thật. Không phải kiểu “chắc rồi tôi sẽ đầu tư”. Cỗ máy phải đang chạy. Hai, có kỷ luật để vốn đó thật sự chảy vào cỗ máy – chứ không rò rỉ dần vào xe, vào ăn chơi, vào những khoản gọi là “đầu tư” mà thực ra là đánh bạc.

Thiếu một trong hai, chi phí cơ hội bằng không. Tệ hơn: với người không có cỗ máy và không có kỷ luật, “giữ tiền để phát triển” thường kết thúc bằng tiền bốc hơi mà vẫn chưa có nhà. Với họ, căn nhà lại là khoản tiết kiệm bắt buộc tốt nhất – mỗi tháng trả nợ là một lần bị ép phải tích lũy, thứ mà tự thân họ không làm nổi.

Cho nên câu hỏi không phải “mua nhà hay đem tiền đi đầu tư“. Câu hỏi là: bạn có thật sự đang cầm trong tay một cỗ máy lớn nhanh hơn căn nhà không – và bạn có đủ kỷ luật để nuôi nó không? Có, thì 2 tỷ đó nên nằm trong cỗ máy, căn nhà để sau, mua căn xịn hơn. Không, thì đừng mơ mộng nữa – mua đi.

Xem thêm các bài viết trong chuyên mục kiến thức bất động sản của Nguyễn Thu Land.

Ba nguyên tắc để khoản vay không bóp cổ bạn

Từ hai mô hình trên, có ba nguyên tắc để khoản vay không ảnh hưởng xấu đến chất lượng cuộc sống:

Một: tính bằng thu nhập xấu nhất, đừng tính bằng tháng đẹp nhất. Lấy con số bạn từng kiếm trong cái tháng tệ nhất 2 năm qua, trừ tiếp 20% nữa. Nếu khoản trả nợ vẫn nằm gọn trong đó, bạn vay được. Cuộc sống không toàn màu hồng, sẽ có lên hoặc xuống, và bạn phải chuẩn bị cho những tháng tệ nhất.

Hai: có khoản dự phòng. Sau khi đóng hết tiền ban đầu, trong tay phải còn ít nhất 6 – 12 tháng chi phí sinh hoạt cộng tiền trả nợ. Thà mua căn nhỏ hơn mà có dự phòng, hơn mua căn vừa ý mà tay trắng.

Ba: giữ khoản trả nợ dưới ngưỡng thở được. Tổng nợ phải trả hằng tháng đừng vượt 40-45% thu nhập ổn định. Vượt 50% là bắt đầu thấy bí bách rồi. Con số trả nợ là một hằng số cố định trong một thế giới biến động – để nó càng nhỏ so với thu nhập, biên an toàn của bạn càng dày.

Câu hỏi đúng không phải “mua bây giờ có lời không”

“Mua bây giờ có lời không” là câu hỏi của người đầu tư ngắn hạn, không phải của người mua để ở. Thay vào đó, hãy tự trả lời những câu hỏi sau:

Câu thứ nhất:

Nếu thị trường đi ngang 3 năm, thu nhập tôi giảm 20%, lãi suất tăng lên một chút – tôi còn sống ổn không?

Câu thứ hai:

Tôi có đang cầm một cỗ máy lớn nhanh hơn căn nhà – và đủ kỷ luật để nuôi nó không?

Ghép câu trả lời của hai câu đó lại, bạn có ngay quyết định, không cần đoán giá:

• Câu một là “không” – dừng. Dù bảng giá hấp dẫn tới đâu, đừng để nỗi sợ trễ tàu đẩy bạn vào một khoản vay quá sức. Lo cho cái đệm trước đã.
• Câu một “có”, câu hai “không” – mua ngay và luôn. Bạn không có chỗ nào để đầu tư sinh lời, mỗi tháng trả nợ lại lại là thứ tốt hơn cho bạn. Với người này, kẻ thù là sự trì hoãn, không phải FOMO. Vấn đề còn lại chỉ là chọn đúng: cùng một ngân sách, nhà ngõ hay liền kề trong khu đô thị, hay giữa hai dự án cùng tầm giá thì soi cái gì – đó là bài toán khác, và giải được.
• Câu một “có”, câu hai cũng “có” – đây là người duy nhất nên cân nhắc hoãn. Dồn 2 tỷ vào cỗ máy đang chạy, thuê tạm, mua căn xịn hơn vài năm sau. Nhưng nhớ: “có” ở câu hai phải là thứ đang có thật, không phải chỉ là một kế hoạch không rõ ràng.

Và ngưỡng an toàn ở câu một còn tùy bạn là ai:

• Làm công ăn lương, nguồn thu đều, khó mất việc: biên rộng hơn. Dự phòng 6 tháng là đủ, ngưỡng trả nợ có thể chạm 45%.
• Kinh doanh, sales, freelance – thu nhập lên xuống theo mùa: Dự phòng 12 tháng trở lên, ngưỡng trả nợ kéo về 35-40%. Thu nhập càng dao động, áp lực trả nợ càng lớn, dự phòng càng phải nhiều.

Còn chuyện thuê tiếp thì sao? Thuê không hề sai, không phải kém cỏi. Thuê 12-15 triệu/tháng mà giữ được 2 tỷ tiền mặt, đầu óc nhẹ, công việc còn cửa tăng thu nhập, thì thuê thêm một hai năm để tài chính khỏe hẳn rồi mua, là một nước đi tỉnh táo. Nhưng thuê cũng có cái giá của nó: giá nhà có thể đi tiếp, và tiền mặt nếu không biết giữ thì cũng bốc hơi dần. Thuê để chờ cho khỏe thì khôn. Thuê vì lười quyết định thì đó chỉ là đứng yên trong một thị trường tăng trưởng.

Kết

Một căn nhà 4-5 tỷ có thể là một tài sản tốt. Nhưng nếu để có nó bạn phải vay tới mức tháng nào căng đầu trả nợ, thì cái tài sản tốt đó hóa thành một cái cũi đẹp – trói bạn trong nhiều năm, đúng giai đoạn lẽ ra bạn được phép liều, được nhảy việc, được làm ăn lớn.

Nhà là nơi để an cư. Nhưng nếu vượt quá sức mình lại là cái cũi để giam tiềm năng của bạn.

Một căn nhà nên cho bạn thêm tự do, chứ không phải lấy đi của bạn quyền được xoay sở. Mua khi nó là chỗ trú. Đừng mua khi nó là cái khóa.