Bạn đang muốn bán một căn ở Vinhomes Ocean Park, hoặc đang định mua lại và muốn biết thủ tục thế nào, tổng thuế phí hết bao nhiêu, ai chịu khoản nào. Và có một câu hỏi mà gần như ai giao dịch cũng đang thắc mắc: thuế chuyển nhượng từ 1/7/2026 có bị tăng lên như tin đồn không. Bài này sẽ giải đáp những câu hỏi trên, theo đúng văn bản luật đang có hiệu lực, kèm ví dụ thực tế.
Căn hộ của bạn đã có sổ chưa?
Hiện tại, các căn hộ tại Vinhomes Ocean Park sẽ có hai trạng thái pháp lý khác nhau là đã có sổ và chưa có sổ (do mới bàn giao), hai loại này sẽ có quy trình chuyển nhượng khác nhau. Căn đã có sổ thì mua bán công chứng và sang tên như nhà đất thông thường. Căn chưa có sổ thì không “bán nhà” mà là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bắt buộc phải có xác nhận của chủ đầu tư Vinhomes; giao dịch này hợp pháp vì theo điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.
Với Ocean Park, cách phân bổ trên thực tế như sau:
| Khu | Tình trạng phổ biến | Con đường chuyển nhượng |
|---|---|---|
| Ocean Park 1 (bàn giao từ 2020) | Đa số căn đã được cấp sổ hồng | Mua bán công chứng, sang tên |
| Ocean Park 2, 3 (bàn giao theo đợt từ 2022-2023) | Nhiều căn đã sổ, nhiều căn còn HĐMB | Kiểm tra từng căn trước khi cọc |
Cách tự kiểm tra trước khi đặt cọc: yêu cầu bên bán cho xem bản gốc sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đối chiếu tên trên giấy tờ với căn cước, và hỏi thẳng căn có đang nằm trong đợt nộp hồ sơ cấp sổ hay không, vì căn đang trong đợt làm sổ thường bị tạm khóa chuyển nhượng cho đến khi có sổ. Sự khác nhau chi tiết giữa hai quy trình, Nguyenthuland đã có một bài riêng: chuyển nhượng căn hộ đã có sổ và chưa có sổ khác gì nhau.
Quy trình với căn đã có sổ hồng
Quy trình sẽ đơn giản hơn với chỉ 5 bước
- Đặt cọc: kiểm tra bản gốc sổ, tình trạng thế chấp ngân hàng, thông tin nhân thân khớp giữa sổ và căn cước, tình trạng hôn nhân của bên bán.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (chi tiết mức thuế ở phần 4).
- Nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai theo địa bàn. Lưu ý sau đợt sắp xếp hành chính 1/7/2025, địa chỉ ghi hồ sơ đã đổi: Ocean Park 1 thuộc xã Gia Lâm (Hà Nội), Ocean Park 2 thuộc xã Nghĩa Trụ và Ocean Park 3 thuộc xã Nghĩa Trụ, Như Quỳnh (Hưng Yên)
- Nhận sổ mới, bàn giao thực tế: chốt công nợ phí quản lý, điện nước với ban quản lý trước khi nhận nhà.
Quy trình với căn chưa có sổ (chuyển nhượng hợp đồng mua bán)
Với những căn hộ mới có HĐMB, quy trình sẽ cần thêm 1 bước xác nhận của chủ đầu tư:
- Đặt cọc, kèm kiểm tra hợp đồng mua bán gốc và toàn bộ phiếu thu các đợt thanh toán.
- Bên bán xin xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng tại văn phòng chủ đầu tư: Vinhomes kiểm tra tình trạng hợp đồng và lịch sử thanh toán, thời gian xử lý thường quanh 7 ngày làm việc.
- Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán: chuẩn bị nhiều bản chính (thông lệ 7 bản) kèm hợp đồng mua bán gốc và biên bản bàn giao nếu căn đã nhận.
- Nộp thuế thu nhập cá nhân cho lần chuyển nhượng.
- Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng: từ đây bên mua chính thức kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán.
- Khi dự án đủ điều kiện cấp sổ, sổ hồng sẽ được làm thẳng cho bên mua.
Ba vấn đề cần quan tâm trước khi mua, cần hỏi rõ: bên bán đã thanh toán đủ các đợt theo hợp đồng chưa? Căn hộ có đang thế chấp ngân hàng không? Căn hộ đã nộp hồ sơ cấp sổ chưa?
Tổng thuế phí: ai chịu khoản nào, hết bao nhiêu?
Suốt năm 2025, thị trường lan truyền thông tin sẽ đánh thuế 20% trên phần lãi khiến nhiều người hoang mang, tuy nhiên Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 1/7/2026 giữ nguyên mức 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 14 với cá nhân cư trú, Điều 24 với cá nhân không cư trú). Ba khoản chi phí chính của một giao dịch:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng, nộp theo từng lần phát sinh. Lưu ý: nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do tỉnh ban hành thì cơ quan thuế tính theo bảng giá, nên chiêu “khai giá thấp cho đỡ thuế” vừa rủi ro pháp lý vừa không còn tác dụng như trước.
- Lệ phí trước bạ: 0,5%, phát sinh khi sang tên hoặc cấp sổ.
- Phí công chứng: tính theo thang giá trị tài sản, cộng phí thẩm định hồ sơ khi sang tên.
Toán tại chỗ cho hai mức giá phổ biến ở Ocean Park:
| Khoản | Căn 3 tỷ | Căn 5 tỷ |
|---|---|---|
| Thuế TNCN (2%) | 60 triệu | 100 triệu |
| Lệ phí trước bạ (0,5%) | 15 triệu | 25 triệu |
| Phí công chứng (ước theo thang hiện hành) | khoảng 2,2 triệu | khoảng 3,2 triệu |
| Tổng chi phí giao dịch | khoảng 77 triệu | khoảng 128 triệu |
Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như: chuyển nhượng giữa vợ chồng, giữa cha mẹ và con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể), giữa ông bà và cháu, giữa anh chị em ruột, và trường hợp bán nhà ở duy nhất đáp ứng đủ điều kiện luật định.
Luật không quy định bên nào phải chịu khoản nào, tất cả do thỏa thuận. Thị trường Ocean Park hay dùng khái niệm “giá thu về”: bên bán nhận đúng con số đó, toàn bộ thuế phí bên mua gánh. Khi tìm hiểu, bạn phải quy hết về cùng một chuẩn tổng tiền phải bỏ ra, nếu không hai tin chênh nhau cả trăm triệu mà nhìn giá lại tưởng bằng nhau.
Giá chuyển nhượng tham khảo và cách đọc tin rao
Mặt bằng khoảng giá rao theo từng phân khu, cả căn hộ lẫn thấp tầng đã được tổng hợp trong bài viết về Vinhomes Ocean Park. Phần này sẽ trả lời các câu hỏi mà người giao dịch quan tâm nhất.
“Giá thu về” nghĩa là gì?
Là giá bên bán nhận về, mọi thuế phí liên quan bên mua sẽ chịu. Với căn 5 tỷ, chênh lệch giữa “giá thu về” và “giá bao phí” có thể trên trăm triệu, nên luôn hỏi rõ chủ nhà bán theo loại giá nào.
Căn đang vay ngân hàng có chuyển nhượng được không?
Được, nhưng phải xử lý khoản vay trước hoặc trong giao dịch: hoặc bên bán tất toán để giải chấp, hoặc làm việc với ngân hàng theo phương án bên mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản tất toán. Không bao giờ đưa đủ tiền cọc lớn khi chưa nhìn thấy phương án giải chấp bằng văn bản.
Thuế chuyển nhượng 2026 có tăng lên 20% không?
Không. Như phần 4 đã dẫn luật: mức thuế từ 1/7/2026 vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng. Phương án thuế trên phần lãi từng được bàn trong quá trình soạn thảo nhưng không được đưa vào luật thông qua.
Người mua lần đầu nên chuẩn bị gì trước khi đi xem căn chuyển nhượng?
Chốt ngân sách tổng (gồm cả thuế phí ở phần 4), lựa chọn tòa và loại căn
Lựa chọn tương đương đáng cân nhắc
Đọc đến đây bạn đã thấy đủ độ phức tạp của một giao dịch chuyển nhượng, nhất là với căn chưa sổ. Vậy nên trước khi chốt mua, có thể tham khảo thêm một số dự án mới: các dự án mới mở bán quanh khu vực Ocean City, mua trực tiếp từ chủ đầu tư, tiến độ thanh toán giãn, nhiều chính sách ưu đãi.
| Lựa chọn | Vị trí tương quan | Trạng thái 2026 | Khác biệt chính |
|---|---|---|---|
| Mua lại Ocean Park | OCP1 tại Gia Lâm; OCP2-3 phía Văn Giang cũ | Nhiều sản phẩm đã hiện hữu | Xem được tài sản thật, nhưng phải thanh toán ngay |
| Sunshine Legend City | Nghĩa Trụ, gần cụm OCP2-3 | Đang ký HĐMB, căn hộ dự kiến bàn giao Q1/2028 | Giá CĐT, thanh toán theo tiến độ, chưa nhận nhà ngay |
| Handico Sunshine Metropolis City | xã Phúc Thịnh và Mê Linh, Hà Nội | Chuẩn bị được mở bán | Giá CĐT, thanh toán theo tiến độ, chưa nhận nhà ngay |
Điểm cần so không phải “dự án nào tốt hơn”, mà là dự án nào phù hợp hơn:
- Mua lại Ocean Park – ưu tiên tài sản đã hình thành, có thể xem thực tế và nhận nhà ngay
- Mua dự án mới, thanh toán theo tiến độ và chính sách trực tiếp từ chủ đầu tư.
Muốn tham khảo giá trước khi mua hoặc bán?
Nguyễn Thu Land có thể hỗ trợ kiểm tra, định giá, so sánh các căn hộ tương đương và tư vấn quy trình trước khi giao dịch cho cả người bán và người mua.
Nguyễn Thu Land hiện không phân phối sản phẩm chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean Park. Các nội dung về Ocean Park trên website phục vụ mục đích cung cấp thông tin và so sánh thị trường. Với khách cần xem thêm nguồn cung sơ cấp tại khu Đông, chúng tôi có thể cung cấp quỹ căn các dự án đang trực tiếp tư vấn.
Hotline/Zalo: 0989.755.825
